1) Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel do qual sou locatário?
Notificar, por escrito, o locador, através da administradora, com pelo menos 30 dias de antecedência da intenção de deixar o imóvel. Rescindindo o contrato de locação. Três dias antes da data de desocupação mencionada na notificação, marcar, com a locadora, data e hora para realização da vistoria final de entrega do imóvel. O imóvel deve ser entregue nas mesmas condições de conservação em que foi recebido e deve ser comprovado, por ocasião da vistoria final, o pagamento das obrigações acessória do aluguel, tais como água, luz, condomínio, impostos. Então, faça antecipadamente os consertos necessários e municie-se de comprovantes dos três últimos pagamentos de água, luz, condomínio e impostos pertinentes ao imóvel. Faz-se o acerto final do aluguel e a vistoria de saída do imóvel. Só então é que você e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.
2) Como faço para transferir/modificar o locatário ou fiador?
Para mudar o fiador, é necessário, inicialmente, obter aprovação cadastral do novo fiador pela administradora ou pelo locador. Para isso, é preciso apresentar a documentação exigida, como comprovante de renda, documentos pessoais, referências bancárias. Se aprovada a substituição, a administradora aditará o contrato de locação, substituindo o fiador. Quanto à mudança do inquilino, consiste na rescisão do contrato de locação, seguindo as rotinas pertinentes e nova locação para o outro inquilino, se este tiver seu cadastro aprovado pela administradora.
3) Como proceder com dificuldades para honrar minhas dívidas?
É comum, mas não obrigatório, locadores, através das administradoras, acordarem com locatários formas que conciliem as possibilidades de pagamentos, quando surgem eventuais dificuldades para estes honrarem os compromissos nos prazos devidos. A forma, então, é procurar a administradora com antecedência e expor as dificuldades inusitadas e apresentar seu pleito para solução.
4) De quando em quando o aluguel é reajustado?
Os aluguéis residenciais são reajustados anualmente de acordo com a Lei atualmente vigente. Os não residenciais o são de acordo com o contrato, não havendo tempo mínimo legalmente instituído. Os reajustes são feitos com base no IGP-M ou outro índice expedido pelo Governo e representativo da inflação no período. Não podemn ser com base na variação da cotação de moedas extrangeiras.
5) É possível ter o meu aluguel reduzido?
Se o aluguel estiver comprovadamente acima do mercado, o locatário poderá pleitear junto ao locador a adequação ao mercado, reduzindo-o. Poderá, tabém, se não houver acordo com o locador, recorrer à justiça por meio de ação revisional.
6) É possível a liberação da multa contratual?
Não é comum, mas quaisquer das partes pode, por concessão especial, liberar a outra do pagamento de multa contratual devida.
7) Quais as obrigações e responsabilidades do fiador?
O fiador é solidário com o locatário e, portanto, responsável pelo cumprimento de todos as cláusulas contratuais, até a final e efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves ao locador.
8) Como proceder em caso de problemas no imóvel que aluguel?
Analise a origens dos problemas: a) Avaria de funcionamento: a.1) Se a for decorrente do uso, cabe ao locatário recorrer a profissional para, às suas expensas, consertar. Eis que o locatário é responsável pela conservação do imóvel; a.2) Caso o defeito não decorra do uso (estrutura, infiltração originária do exterior, etc), comunicar imediatamente, de maneira formal, por escrito, ao locador ou a seu representante legal. A falta de comunicação tempestiva pode tornar o locatário responsável por prejuízos que decorrerem da avaria.
9) Para desocupar um imóvel antes do prazo, o que devo fazer?
Formalizar o pedido de desocupação, submetendo-se às rotinas pertinentes (veja outros pormenores nesta página). Pagar a multa rescisória, conforme previsto no contrato de locação. Dar os motivos da antecipação. Há motivos que podem implicar na dispensa da multa rescisória. Por exemplo, desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido, mediante prova documental de sua transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato.
10) Quando o locador pode iniciar uma ação de despejo?
O locador pode pleitear a retomada do imóvel através de ação de despejo nos seguintes casos:
Imóvel Residencial:
- Em decorrência de prática de infração legal ou contratual.
- Por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.
- Para realização de reparos urgentes determinados pelo poder público.
- Pelo instituto da denúncia vazia.
- Em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel por você estiver relacionada a seu emprego.
- Para uso próprio, de seu cônjuge, ou de seu companheiro, uma vez vencido o prazo original do contrato.
- Para uso residencial de descendentes ou ascendentes, de 1º grau, que não tenham imóvel próprio, uma vez o contrato esteja vencido ou com prazo indeterminado.
- Para reformas (desde que obedecidas as condições legais para a referida tomada) que não possam ser feitas com a presença do locatário e familiares.
Imóvel não residencial:
- Em decorrência de prática de infração legal ou contratual.
- Por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.
- Para realização de reparos urgentes determinados pelo poder público.
- A qualquer momento, uma vez o contrato esteja vencido ou com prazo indeterminado.
11) Como deve agir o proprietário se o locatário não pagou IPTU?
Ele deve ingressar imediatamente com ação de despejo por infração contratual e cientificar os fiadores solidários. Se o imóvel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador poderá fazê-lo através do departamento jurídico da mesma.
12) O contrato de locação é apresentado para registro?
O contrato de locação pode ser averbado à margem da matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Isso torna o instrumento de domínio público e garante ao locatário o direito de preferência na compra do imóvel, caso o proprietário venha a vender durante a vigência da locação.
13) Qual a voltagem da corrente elétrica em Florianópolis?
220 volts
14) Como regularizo a situação do meu imóvel sem o Habite-se?
A Secretaria Municipal de Urbanismo de Florianópolis poderá orientar sobre os procedimentos para regularização.
15) Se um imóvel é dado como garantia (hipoteca ou caução), é registrada em cartório?
O instrumento que onera imóvel, - hipoteca, penhor ou caução -, deve ser averbado na matrícula do imóvel lno Cartório de Registro de Imóveis. Notar que fiança é uma garantia pessoal, logo não tem o condão de gravar imóveis. Para verificação da situação do imóvel, quanto à existência ou não de ônus, deve-se obter certidão histórica e de ônus reais junto ao respectivo cartório imobiliário, certidão de quitação de tributos junto à Prefeitura e, sendo imóvel em condomínio, declaração de quitação das contribuições condominiais fornecida pelo síndico.
16) Ao cancelar uma hipoteca, se cancela uma cédula hipotecária?
Cédula hipotecária é um instrumento legal através do qual o proprietário dá determinado hipóvel em hipoteca para garantia de uma dívida. A hipoteca pode ser instituída, também, por contrato entre as partes. O imóvel pode ser onerado também por penhora, então por iniciativa do credor e determinação judicial. Em qual caso, o ônus é averbado junto à matrícula do imóvel no CRI. Em qualquer caso, o credor, beneficiária da hipoteca deve autorizar a “baixa” do ônus junto ao CRI.